Si vous comptez un jour revendre votre maison, assurez-vous que la véranda que vous allez construire augmente sa valeur. Pour ne pas empêcher la vente, mais aussi pour éviter de faire des corrections coûteuses, prenez conscience des erreurs à éviter lors de la construction de l’extension. Celles-ci concernent le dossier à constituer en amont du projet et, ensuite, quelques points en rapport avec l’intégration de la structure au bâti et avec ce qui la rend inconfortable et inutilisable. Ci-après plus de détails sur ces éléments.
Deux erreurs qui peuvent bloquer la vente
Ces erreurs ne font pas baisser le prix : elles suspendent la transaction tant que rien n’est régularisé. Un acheteur ne va pas accepter une irrégularité administrative.
Erreur 1 : Construire sans l’autorisation d’urbanisme
Ne négligez pas les seuils, car l’autorisation à détenir en dépend. Si l’extension est en dessous de 5 m², aucune formalité n’est à accomplir. Si vous envisagez d’élaborer une véranda sur mesure à Metz s’étendant entre 5 et 20 m², faites une déclaration préalable. Le plafond retenu va jusqu’à 40 m² si votre parcelle se trouve en zone U du PLU, comme c’est le cas de nombreux terrains dans les quartiers messins. Au-delà, vous devez avoir entre les mains un permis de construire.
Le piège dans lequel vous pouvez tomber, c’est de ne pas solliciter un architecte quand la surface de plancher totale de la maison est au-delà de 150 m², peu importe l’étendue de la structure créée. Recourir à ce professionnel est donc obligatoire si une extension de 25 m² vient agrémenter, par exemple, une résidence de 135 m².
Puisque le centre de Metz est un secteur couvert par l’Architecte des Bâtiments de France, le délai d’instruction est porté de 1 à 2 mois, et les matériaux comme les teintes sont imposés.
Bref, si vous ne présentez pas une autorisation d’urbanisme au moment de la vente, vous devez faire une demande de régularisation. Le risque que la mairie la refuse n’est pas à exclure, surtout si le PLU a changé depuis votre chantier et que la réalisation ne respecte peut-être pas les règles actuelles. Cette démarche prend du temps, peut faire expirer le compromis de vente et ainsi pousser l’acquéreur à se retirer.
Erreur 2 : Négliger le dossier de la véranda
Votre dossier doit être composé au minimum de 3 éléments :
- La déclaration aux services fiscaux, via le formulaire 6704 IL. Elle est à déposer sous 90 jours après les travaux au centre des impôts fonciers du lieu du bien, ou en ligne via « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
- Les factures du vérandaliste.
- L’attestation de garantie décennale de ce professionnel.
Si vous n’avez pas ces documents, la véranda elle-même ne pose pas problème, mais étant donné que l’acheteur ne peut pas vérifier à qui vous avez fait appel pour la construire, quand cela a eu lieu et sous quelle assurance, il peut baisser son offre, conditionner la signature à la fourniture des justificatifs ou renoncer à l’acquisition.
Trois erreurs de conception qui décotent la maison entière
Ces manquements ne bloquent rien : ils dégradent l’existant. Même si l’extension ajoute des mètres carrés, elle retire de la qualité au bien.
Erreur 3 : Ignorer le style de la maison
Rien qu’en jetant un œil à la photo de l’annonce, il est possible de voir si la construction épouse le bâti ou si elle est simplement implantée dessus. Chaque type de bien lorrain exige une extension différente. Si la propriété est de style traditionnel, avec des fenêtres verticales alignées et un toit à forte pente et en tuile, ce n’est pas une bonne idée de la prolonger avec une structure à toiture plate. Si la façade de la résidence est en pierre de Jaumont, son coloris jaune-ocre demande une teinte de profilés qui ne le contredit pas. Un pavillon des années 70, quant à lui, ne refuse pas une pièce plus étendue, comme le ferait une maison de ville.
Pour que le rendu visuel suggère que la véranda a toujours été là, il ne faut pas négliger 3 paramètres : les proportions, la pente de toiture et la couleur des profilés.
Erreur 4 : Priver le salon de sa lumière
C’est la seule erreur de cette liste à bilan net négatif. Gagner 20 m² n’est pas avantageux si la pièce de vie principale est transformée en couloir sombre. L’acquéreur juge d’abord le salon, et s’il n’est pas lumineux, il peut reculer devant votre offre.
Quand vous prévoyez de concevoir la pièce additionnelle, le mieux est une implantation en angle, c’est-à-dire à la jonction de deux façades, pour libérer les ouvertures de la salle de séjour. La toiture doit être également largement vitrée pour faire entrer la lumière dans la véranda et même illuminer le fond du salon.
Erreur 5 : Surdimensionner au détriment du jardin
C’est une erreur inverse de la précédente, et elle est spécifiquement urbaine. Dans la zone pavillonnaire dense à Metz, le jardin est un actif rare : une véranda qui en avale la moitié supprime cet avantage. Au lieu de miser sur un bien avec cette pièce en plus, l’acquéreur peut préférer une maison sans véranda, mais avec un jardin suffisant. Pour que la vôtre compte parmi les plus recherchées, assurez-vous dès l’établissement du plan que l’emprise de la réalisation sur la surface de la parcelle soit comprise entre 10 et 15 % et qu’il reste deux tiers de l’espace extérieur à la disposition du propriétaire.
Deux erreurs techniques qui rendent la pièce inutilisable
Une véranda inconfortable n’est comptée ni en surface habitable ni comme pièce à vivre par l’acheteur.
Erreur 6 : Sous-dimensionner l’enveloppe thermique
Le climat lorrain réserve des hivers très froids et des étés très chauds. Un simple vitrage et des profilés sans rupture de pont thermique vous offrent une pièce inutilisable pendant cinq mois en saison hivernale. Même l’ajout d’un chauffage sera inefficace dans ce cas. Pareillement, il est impossible d’occuper l’extension pendant quatre mois en période estivale si elle est orientée plein sud. Puisque les parois vont piéger les rayons solaires captés par le vitrage, l’effet de serre s’y fera fortement sentir.
Pour profiter de la véranda toute l’année, dès sa conception, choisissez au moins du double vitrage pour les fenêtres et ouvertures vitrées, car il a une faible émissivité. Misez sur celui avec un coefficient Uw inférieur ou égal à 1,1 W/m².K si vous voulez de la qualité. Posez des stores extérieurs pour filtrer la chaleur, et des ouvrants en partie haute pour évacuer l’air chaud sans recourir à un ventilateur.
Erreur 7 : Choisir le kit là où le sur-mesure s’impose
Un acheteur hésite devant une véranda en kit, non pas à cause de ses matériaux qui sont souvent corrects, mais parce qu’elle est standardisée et ne convient pas vraiment à une construction réelle. En effet, c’est une option dimensionnée pour les angles droits, les murs verticaux et les sols plans, ce qui n’est pas souvent le cas des composants d’une maison messine. S’il y a des écarts, ils sont rattrapés au silicone. La jonction au mur est en outre mal traitée, ce qui peut provoquer des infiltrations vers la cinquième année d’utilisation de la pièce. Bien que vous économisiez 30 % à l’achat du kit, vous les reperdrez intégralement à la revente de votre bien. Si vous confiez cet agrandissement à un spécialiste de la véranda sur mesure à Metz, il s’assure d’obtenir les mesures exactes pour produire des profilés qui y correspondent. Ainsi, même si vous payez plus cher une fois, vous n’aurez plus à dépenser pour des réparations ou la décote à la revente.