LMNP : investir dans l’ancien, le neuf ou la résidence de services – que choisir ?

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Trois options principales s’offrent à vous lorsque vous envisagez un investissement en LMNP : opter pour l’immobilier ancien, parier sur le neuf ou préférer la résidence de services. Chaque type d’investissement présente des caractéristiques distinctes et sa rentabilité dépend de la stratégie que vous déployez. Faites votre choix en fonction de vos objectifs, de votre budget et de votre appétence pour la gestion locative.

Investir en LMNP dans l’ancien : abordable avec une rentabilité brute plus élevée

L’investissement locatif meublé dans l’ancien attire de nombreux investisseurs expérimentés. Cette stratégie convient aux personnes qui souhaitent augmenter au maximum leur rendement locatif. Les biens anciens, surtout les résidences gérées par Revenu Pierre, offrent généralement des opportunités financières intéressantes comparé aux programmes neufs. Pourquoi ?

Les atouts de l’investissement dans l’ancien

Le prix d’achat constitue le premier avantage de l’investissement LMNP dans l’ancien. Les logements anciens coûtent généralement 20% à 30% moins cher que les biens neufs équivalents. Cette différence tarifaire permet d’accéder plus facilement à la propriété locative. Vous bénéficiez donc d’un point d’entrée financièrement accessible pour débuter votre activité de location meublée non professionnelle.

Par ailleurs, l’emplacement des biens anciens leur confère un avantage. Ces logements se situent souvent dans des quartiers centraux ou des zones très demandées. La proximité des transports en commun, des commerces et des services attire naturellement les locataires. En clair, leur localisation facilite la recherche de locataires et réduit les périodes de vacance locative.

Enfin, le potentiel de plus-value à long terme est convaincant. Les biens anciens situés dans des quartiers en développement peuvent voir leur valeur augmenter. D’autant que l’amortissement comptable est possible sur ces investissements. Ce mécanisme vous permet de réduire le montant de votre imposition pendant plusieurs années. Cette déduction fiscale améliore la rentabilité nette de votre placement immobilier.

Les contraintes à gérer pour réussir votre investissement en LMNP dans l’ancien

Les frais de notaire sont l’inconvénient principal de l’ancien par rapport au neuf. Ces frais atteignent généralement 7% à 8% du prix d’achat contre seulement 2% à 3% dans le neuf. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires sur votre budget d’acquisition. Il faut intégrer ces coûts dans votre calcul de rentabilité globale.

Les travaux sont une autre contrainte qu’il faut anticiper lorsque vous investissez dans l’ancien. La mise aux normes énergétiques peut nécessiter des investissements importants. Ils peuvent parfois atteindre 850 euros par mètre carré. Ces dépenses ont un impact négatif sur votre budget initial. Par-dessus tout, ils retardent la mise en location. Heureusement, ces travaux peuvent être amortis fiscalement ou déduits de vos revenus locatifs.

Enfin, la gestion du bien requiert plus d’implication personnelle que dans les résidences de services. Vous devez surveiller l’entretien courant et anticiper les réparations potentielles. Cette surveillance constante demande du temps et de la disponibilité. Les réparations imprévues peuvent survenir et affecter temporairement votre rentabilité locative.

Investir en LMNP dans le neuf : prix élevé, aucun travaux, mais rentabilité moyenne

L’investissement en location meublée non professionnelle dans le neuf est le préféré des investisseurs qui veulent de la tranquillité. Cette option convient aux personnes qui privilégient la sécurité et la simplicité de gestion. Le neuf offre des garanties constructeur et présente une conformité aux dernières réglementations.

Les avantages du neuf

L’absence de travaux constitue l’avantage principal du neuf. Vous pouvez mettre immédiatement le logement en location après la livraison. Cette disponibilité immédiate vous permet de percevoir des revenus locatifs sans délai. D’autant que les garanties constructeur couvrent les éventuels défauts pendant dix ans minimum.

D’autre part, les logements neufs respectent les dernières normes énergétiques RE2020. Cette performance énergétique réduit les charges des locataires et améliore leur confort. Les équipements modernes et la qualité des finitions facilitent la location et fidélisent les occupants.

Autre atout de cet investissement, les frais de notaire contenus allègent votre budget d’acquisition. Ces frais ne dépassent généralement pas 2% à 3% du prix d’achat.

Enfin, la garantie décennale vous protège contre les dépenses imprévues suite à des défauts de construction. Cette couverture porte sur les équipements tandis que la garantie de parfait achèvement concerne les défauts mineurs.

Les inconvénients que vous devez savoir

Le prix d’acquisition plus élevé est le plus gros inconvénient du neuf. Les biens neufs coûtent généralement 20% à 30% plus cher que l’ancien équivalent. Cette différence de prix a un effet sur votre capacité d’investissement. En effet, vous devrez mobiliser plus de fonds propres ou emprunter davantage pour financer votre projet.

En outre, le rendement brut est inférieur à celui de l’ancien et des résidences de services. La rentabilité brute oscille généralement entre 3,5% et 4,5% dans le neuf contre 5% à 7% dans l’ancien. Cette différence de rentabilité représente plusieurs milliers d’euros de revenus annuels en moins. Le retour sur investissement prend plus de temps avec cette rentabilité limitée.

Enfin, les programmes neufs se trouvent rarement en centre-ville. Les promoteurs construisent généralement en périphérie. Cette localisation peut réduire l’attractivité locative du bien et donc augmenter les périodes de vacance. Les locataires privilégient généralement la proximité des transports et des services urbains.

Investir en LMNP dans une résidence de services : gestion déléguée et loyers garantis

L’investissement en résidences de services convient aux personnes souhaitant un revenu régulier et stable sans avoir à subir des contraintes de gestion. La délégation complète de la gestion à un exploitant professionnel simplifie votre rôle de propriétaire bailleur.

Les points forts des résidences de services

La variété des résidences décuple les opportunités d’investissement. Les EHPAD répondent au vieillissement démographique qui se traduit par une demande croissante. Les résidences étudiantes bénéficient de l’augmentation constante du nombre d’étudiants. Les résidences seniors accompagnent l’allongement de l’espérance de vie. Les résidences d’affaires et de tourisme complètent cette offre diversifiée.

La gestion déléguée constitue l’atout principal de ce type d’investissement. L’exploitant professionnel assure la recherche des résidents, l’encaissement des loyers et l’entretien courant. Cette délégation vous libère de toutes les contraintes administratives et techniques. Vous percevez vos loyers sans vous préoccuper de la gestion quotidienne de votre bien immobilier.

Les revenus réguliers, à l’origine de la fiabilité de votre investissement en LMNP

Le bail commercial signé avec l’exploitant fixe généralement une durée d’exploitation de 9 à 12 ans. Cette garantie contractuelle vous assure la perception des loyers même en cas de vacance temporaire. La stabilité des revenus facilite votre planification financière et le remboursement d’un éventuel emprunt immobilier.

Une fiscalité avantageuse

Vous bénéficiez des mécanismes d’amortissement sur le bien et le mobilier. La récupération de la TVA de 20% est possible sur les biens neufs avec services. Ces avantages fiscaux améliorent la rentabilité nette de votre placement. La réforme 2025 concernant la réintégration des amortissements ne concerne pas les résidences de service.

Les points de vigilance

La dépendance au gestionnaire représente le risque principal de cet investissement

La solidité financière de l’exploitant conditionne la pérennité de vos revenus. Une défaillance du gestionnaire pourrait compromettre le versement de vos loyers. Il convient de vérifier soigneusement les références et la situation financière de l’exploitant avant signature.

Une moindre liberté constitue une contrainte importante à prendre en considération

Vous ne choisissez ni vos résidents ni les modalités de gestion du bien. Le bail commercial vous engage généralement pour 9 ans à 12 ans minimum. Cette rigidité contractuelle limite votre capacité d’adaptation aux évolutions du marché. Vous ne pouvez pas modifier facilement la stratégie locative en cours de bail.

La revente est plus compliquée que pour un bien classique

Les acquéreurs potentiels évaluent non seulement le bien, mais aussi la qualité du gestionnaire. Cette spécificité peut allonger les délais de vente et peser sur le prix de cession. La liquidité de votre investissement s’en trouve réduite.

Le rendement varie selon le type de résidence

Les EHPAD offrent généralement plus de stabilité que les résidences de tourisme. Les résidences étudiantes subissent une saisonnalité marquée avec les vacances universitaires.


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