Les professionnels de l’immobilier ont engendré l’immobilisme du marché

1 commentaire to “Les professionnels de l’immobilier ont engendré l’immobilisme du marché”

1. Troll des Bois a dit:
   2 mars 2010 à 11:00

   A travers son article, Monsieur Taboret nous distille sa réflexion avec une rare subtilité, afin d’esquisser quelques vérités sur le secteur immobilier, non sans ménager ces mêmes professionnels qui nourrissent en publicités les journaux où ils écrits. Concernant l’avalanche de statistiques sur l’état du marché immobilier, fort est de reconnaître qu’elles n’ont pas vocation à traduire une prévision. Mais aussi, elles n’ont pas davantage pour objectif de traduire une tendance. Pourquoi? Parce que les chiffres sont trafiqués par les institionnels, afin d’offrir aux particuliers une fausse tendance. Ainsi, qu’il s’agisse d’un vendeur ou d’un l’acheteur potentiel, on introduit de fausses certitudes sur l’état du marché, forçant les uns à céder à prix fort, les autres à acheter. Seule la prudence actuelle des banquiers limite la clientèle aux souscripteurs de prêts les plus solvables. Ce qui laisse entendre que le marché est enfin régulé et moralisé.

   Le prix est donc le sésame du marché immobilier. Pour un même bien, plusieurs agences mandatées fourniront des prix différents, preuve du caractère spéculatif que des frais d’agences n’expliquent par toujours. A vrai dire, le vendeur multipliera le nombre de mandats pour arriver à ses fins : vendre au prix le plus élevé. Prix qui est majoré artificiellement pour créer une marge de négociation qui, si elle est cédée à l’acheteur, permettra de vendre le prix au prix de base escompté. Vieille technique de maquignon. Par contre, affirmer que la hausse des taux d’intérêt sanctionne la capacité d’emprunt est encore un point de vue personnel. En fait, lorsque les taux augmentent, les prix baissent. Il s’opère un phénomène de vases commmunicants bien connu entre les deux. Il va s’en dire que l’acheteur payera le même capital au final. Pas si sûr! En effet, la bulle immobilière ayant éclaté, les prix amorce une baisse durable qui va en s’accélérant. De telle sorte que le vendeur achète cher en terme d’emprunt, mais à bas prix. De plus, Monsieur Taboret oublie un ingrédient : l’apport. Or, dans son calcul, il néglige le capital apporté par l’acheteur. Avec une période d’euphorie qui voyait des couples sans fortune emprunter à 100%, on finit par croire que l’apport a disparu. Que nenni! Il sera la clé des investissements de demain…

   Or, investir dans l’immobilier n’existe pas. C’est aussi un leurre véhiculé par les banques et les agences immobilières. On achète pour se loger, voire loger les autres. Mais, c’est un bien inerte qui ne prend toute sa valeur que sur du (très) long terme. L’immobilier est une valeur refuge qui sert à éponger une partie de ses liquidités sans trop de risques. Mais, la contrepartie de ce type d’investissement est son immobilisme. Les loyers augmentent au compte-gouttes, les revenus annuels sont menacés par les travaux, les dégâts imprévisibles, la fiscalité. Quant à la difficile entente entre vendeurs haussiers et acheteurs baissiers, voilà encore une contre vérité. Ou plus exactement une chorégraphie diplômatique savament entretetue par les professionnels pour créer une alternative : si les acheteurs cèdent au prix le plus haut, on peut maintenir le cycle haussier. Si les acheteurs résistent et ne cèdent qu’à un prix plus bas, alors doit-on se résigner à entrer dans un cycle baissier. Le marchand de biens, par ses expertises, ses évaluations, son sens de l’anticipation de la conjoncture, est bien l’arbitre dont dépend réellement l’évolution du marché immobilier.

   Le marché d’ailleurs ne manque pas de projets. Tous les promoteurs regorgent de projets. Cependant, pour les rendre viables, il faut calculer le prix des appartements en fonction du coût à la construction du moment. Car l’immobilier neuf, ce sont d’abord des sacs de ciment, des poutres de charpentes, des palettes de carreaux ou de tuiles, du linéaire de plinthes ou de fils électrique, des lots de sanitaires. Or, si les prix des matières premières baissent, le coût de construction baisse, donc les prix des appartements baissent de facto. Il s’agit d’un cycle long, qui s’étale sur 10, voire 15 ans. Il est imperceptible par l’acheteur lambda qui ne dispose généralement d’aucun élément comparatif pour juger de l’évolution. Le prix affiché est le prix du moment. Il est défendu mordicus par le commercial comme un axiome. Le choix entre être ou resté locataire ou devenir propriétaire n’est pas toujours une question de rendement, de ponction salariale. Monsieur Taboret oublie le facteur sociologique.

   Beaucoup de Français moyens rêvent de s’extirper d’une cité, d’un quartier insalubre, d’un voisinage bruyant. La césure sociale entre un quartier de locataires et un quartier de propriétaires se traduit clairement dans le tissu urbain. Le passage de l’un à l’autre peut s’avérer un rêve impossible sur toute une vie. L’immobilisme résidentiel est l’une des causes de malaise social dans les quartiers populaires. Or, l’accession à la propriété n’est pas qu’une question de programmes sociaux. d’ailleurs, les expériences récentes (maison à 15 Euros/jour) ont été des échecs patents. Pourquoi? En raison du coût de la construction. Il est vrai que ces expériences ont eu lieu en pleine spéculation immobilière…

   Mais, en cas de baisse de l’ilmmobilier, si la courbe de Friggit est un indicateur fiable, les biens à vendre vont perdre 35% de leur valeur actuelle minimum. Autrement dit, c’est la baisse des prix qui redonnera du pouvoir d’achat aux acheteur, pas le doublement du prêt à taux zéro. Intégrer une propriété individuelle, quelle qu’elle soit, ne doit pas être une opération lucrative que pour l’agent immobilier et le banquier. Rappelons-le, l’immobilier est un secteur marchand comme un autre, qui doit évoluer hors spéculation pour garantir sa vocation première : se loger.

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