Loading ...Immobilier : faut il emprunter sur 30 ans ?
24 mars 2010 14:10 - Le buzz immobilier
Contre : Jean-Claude Talarmain, Administrateur de l’association Familles rurales
“Un conseil : il ne faut pas chercher à devenir propriétaire à tout prix”
Nous sommes opposés au crédit immobilier sur trente ans et plus pour de multiples raisons. D’abord, pour une raison économique : plus la durée du prêt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé, et plus le crédit sera cher. Ensuite, parce que les premières années de remboursementdu crédit ne remboursent que les intérêts, et très peu le capital. Si un accident de la vie (chômage, divorce, décès) survient durant ces premières années et oblige à vendre, le logement devra être vendu à un prix supérieur pour absorber le coût du crédit. Il n’est pas certain de trouver un acheteur au prix demandé.
Les études de la Banque de France montrent que les accidents de la vie sont à l’origine de la majorité des cas de surendettement. Or, la probabilité de rencontrer le risque d’un tel accident sera d’autant plus importante que la durée de remboursement sera longue. En cas de stagnation ou de retournement de tendance sur le marché immobilier, ce qui ne serait pas étonnant vu le niveau actuel des prix, l’emprunteur ne récupère pas son investissement (achat et charge de la dette), s’il revend son bien.
En souscrivant un crédit au long cours, on prend aussi le risque d’avoir à rembourser des mensualités jusqu’à la retraite, et même après. Si vous empruntez à 36 ans pour trente années, vous continuerez à rembourser après la durée de la vie active, alors que les revenus des futurs retraités sont incertains. Lorsque les durées d’emprunt étaient de quinze ans, les parents avaient terminé de rembourser au moment où les enfants étaient en âge de faire des études supérieures. Avec un remboursement sur trente ans et plus, le coût des études va venir s’ajouter aux charges du prêt.
Personne ne peut payer son logement au comptant : il faut donc des prêts immobiliers. Un projet d’accession à la propriété doit être bien anticipé, il ne faut pas chercher à devenir propriétaire à tout prix.
Le conseil : augmenter l’apport initial, quitte à épargner plus longtemps, plutôt que de s’engager sur un emprunt à très longue durée.
Pour : François Douin, Président du directoire du Crédit foncier (un banquier, très “neutre” !)
“Plus les taux sont bas, moins il est pénalisant d’emprunter à long terme”
Nous n’avons pas de dogme sur la durée de remboursement d’un crédit immobilier. Il faut être pragmatique et déterminer s’il est financièrement intéressant ou pas d’emprunter sur une longue durée aujourd’hui. Plus les taux sont bas, moins il est pénalisant d’emprunter sur le long terme. Si nous étions à une époque où les taux seraient à 8 %, je déconseillerais d’emprunter sur trente ans. Pour un emprunt de 100 000 e sur quinze ans, les intérêts s’élèveraient à
72 000 e, tandis que sur trente ans, ils seraient de 164 000 e. Aujourd’hui, les taux sont à peu près de 4 %. Avec le même exemple de 100 000 e, les intérêts à payer sont de 33 000 e à quinze ans et de 72 000 e à trente ans. L’augmentation est bien moins importante. Quelqu’un qui ne dispose que de 2 000 e mensuels de revenus ne peut plus accéder à la propriété sur une durée de quinze ans dans la plupart des villes. Le taux d’effort est trop élevé. En revanche, sur trente ans, son dossier passe.
Ce n’est pas parce qu’un emprunt court sur trente ans que le remboursement durera autant. La durée originelle des prêts s’allonge, mais, dans les faits, les durées réelles des prêts raccourcissent. Les emprunteurs réaménagent leurs prêts sans attendre trente ans, ou alors ils revendent le bien. Le risque de voir la valeur d’un bien s’établir au-dessous du capital restant dû au moment de la revente n’est pas nul, mais il ne peut être généralisé à toute la population des emprunteurs. Nous regardons attentivement combien nous doivent tous nos clients, et nous mettons cette somme en rapport avec la valeur de l’ensemble des biens. Aujourd’hui, la valeur des biens est deux fois plus élevée que les montants restant dus. Au Crédit foncier de France, nous avons 50 milliards d’euros en actifs, tandis que les clients nous doivent 25 milliards. Nous sommes bien couverts, et il n’existe pas de risque global pour nous. Nous achetons l’argent en gros sur les marchés mondiaux, notamment auprès des banques centrales. En mars 2006, nous avons émis un emprunt in fine de 1 milliard d’euros à cinquante ans. Une telle durée ne s’était pas vue en France de la part d’un émetteur privé depuis 1888. En quelques heures, on nous proposait 1,2 milliard d’euros au même taux que celui qui est sur quinze ans ! Cela montre que la conjoncture est favorable aux prêts longue durée.
Ceux qui empruntent sur une durée de trente ans savent bien qu’ils ne seront probablement plus dans les lieux dans trente ans.
Cet échange a été publié en août 2006 par 60millions Mag (il n’est plus on line, on le reprend doc)
Véronique, 43 ans, n’a plus les moyens d’être propriétaire et galère pour devenir locataire
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24 mars 2010 à 16:45
Cet article rejoint ma pensée sur la classe moyenne. Quiconque veut devenir propriétaire de son logement doit disposer d’un apport substantiel et investir lorsque les prix sont abordables, c’est-à-dire sans risque de negative equity. Donc, il faut faire des économies et attendre. Or, rien que cette notion de thésaurisation va à l’encontre de la société de consommation, qui va de paire avec l’accélération du mode de vie, qui prône le tout, tout de suite. En fait, tout cela est fonction du caractère cigale ou fourmi des individus.
24 mars 2010 à 17:51
Très juste Troll des Bois, et au delà du caractère intrinsèque des individus, ce que nous observons ici montre également l’incapacité de ces mêmes individus à relativiser une situation aussi grotesque soit-elle.
De l’allégorie de la caverne de Platon aux Fables de la Fontaine, le langage symbolique a toujours été un moyen privilégié pour transmettre le savoir. La psychologie des foules est un sujet passionnant qui a malheureusement, souvent été exploité par une minorité aux détriments du plus grand nombre. S’instruire reste le plus sur moyen de ne pas céder à ces traquenards.
Elros
24 mars 2010 à 17:57
non, sur 50an
24 mars 2010 à 23:45
“Si nous étions à une époque où les taux seraient à 8 %”
Lamentable, le patron du Crédit Foncier vous invite à prendre perpet’ en termes de crédit alors qu’il ne maîtrise même pas la langue française.
Je l’invite à reprendre ses cours de CM1 plutôt que d’enterrer des familles sous le poids de ses crédits “super avantageux” de 30 piges.
Je cite à nouveau : “Plus les taux sont bas, moins il est pénalisant d’emprunter sur le long terme”
Superbe lapalissade. Valable quelque soit la durée d’emprunt.
Ne vous inquiétez pas braves gens !!! vous êtes conseillés par des gens honnêtes et plein de bon sens.
24 mars 2010 à 23:49
Nico 75015 : garde le même pseudo et le même mail, tu es bloqué chaque fois parce que tu changes qq chose chaque fois.
25 mars 2010 à 9:09
“Quelqu’un qui ne dispose que de 2 000 e mensuels de revenus ne peut plus accéder à la propriété sur une durée de quinze ans dans la plupart des villes. Le taux d’effort est trop élevé. En revanche, sur trente ans, son dossier passe.”
Donc plutôt que de plaider la baisse des prix on plaide l’augmentation des durées d’emprunt… ce qui n’est absolument pas à son avantage au banquier…
De là à dire qu’il y-a une certaine malhonnêteté intellectuel du coté des banquier…
25 mars 2010 à 12:09
@Tom : “De là à dire qu’il y-a une certaine malhonnêteté intellectuel du coté des banquier…”, est une expression qui constitue clairement un pléonasme…
Elros
25 mars 2010 à 13:55
“Quelqu’un qui ne dispose que de 2 000 e mensuels de revenus ne peut plus accéder à la propriété sur une durée de quinze ans dans la plupart des villes.”
…meme qqun qui dispose de 3700 mensuels … je rejoins troll des bois, pas d’apport conséquent = pas d’achat possible (sur une durée raisonnable).
Dans 30 ans, je serais tres heureux si je suis encore en vie.
25 mars 2010 à 14:58
Je ne veux pas être désagréable mais quand on a un apport conséquent, on n’achète pas non plus. On loue et on place l’argent pour payer le loyer avec les intérêts.
Le loyer est 2 fois plus petit en IDF que le remboursement mensuel de crédit (mon cas si j’achetais mon grand appartement loué pas cher), je ne paie qu’une partie des charges et pas de taxe foncière ni ravalement, travaux etc…
Il y a ici même plusieurs outils : acheter ou louer : à partir d’un certain apport, ils répondent tous : LOUER ! Amusez-vous, vous verrez : http://www.le-buzz-immobilier.com/tag/acheter-ou-louer
25 mars 2010 à 15:11
“S’instruire reste le plus sur moyen de ne pas céder à ces traquenards.” c’est pour ça que je le fait, ce site ! et c’est pour ça que vous êtes des milliers à le lire chaque jour et des milliers à m’aider à l’alimenter.
26 mars 2010 à 8:14
“Je ne veux pas être désagréable mais quand on a un apport conséquent, on n’achète pas non plus. On loue et on place l’argent pour payer le loyer avec les intérêts.”
Oui, exact mais si je comprends bien il faut un apport tres consequent :
prenons un placement à 3% (un peu idéal en ce moment) sur 10 ans.
c’est une suite géométrique Un=Uo*qn classique (comme les crédit immo)
sur 10 ans ca fait +34%
sur 20 ans ca fait +80%
sur 30 ans ca fait +142%
Pour se faire une idée prenons sur 10 ans et divisons le bénéfice à terme sur 10 ans :
Pour un apport placé de 100000€/10 ans ca fait 282€/mois
Pour un apport placé de 200000€/10 ans ca fait 566€/mois
Pour un apport placé de 300000€/10 ans ca fait 850€/mois
Pour un apport placé de 400000€/10 ans ca fait 1133€/mois
Bien sur ici, je fais l’hypothèse naïve que la valeur de l’euro est constante et que l’inflation est nulle.
Les simulateurs acheter vs louer donnent des résultat plus fin, mais globalement ce qu’il se contente de dire pour une situation tres personnalisé en contexte de hausse de l’immobilier avec inflation et taux de crédit bas il vaut mieux acheter. Et lorsque ca baisse il vaut mieux s’abstenir. Quand l’inflation est neutre et que les prix ne bougent pas on arrive à une situation presque équivalente achat/location le deltas entre les deux étant environ la somme des frais d’agences et des frais notariales.
26 mars 2010 à 12:05
Tu trouves à 3,5 % en ce moment…
5 avril 2010 à 0:04
Citation du banquier: “Je trouve que 40ans c’est finalement un horizon assez court”
Ne pensez vous pas qu’il y a un risque de baisse de l’immobillier ?
Le banquier “ce n’est pas garanti”
Ou mais ce n’est pas exclu ?
Le banquier “en effet mais ce n’est pas garanti”
C’est vrai quoi aujourd’hui les gens à 70 ans sont encore en bonne santé si on les affranchit du crédit c’est du gachis pour le banquier. Le pret intergenerationnel c’est bien mieux, on a des eclaves garantis même pour nos héritiers.
Juste un regret, que le journaliste n’AIt pas clairement demandé si ce n’était pas un peu risqué d’emprunter sur 35 ans à taux variable (surtout avec des taux en phase ascendante). Si les banques avec tous les mécanismes financiers qui existent ne sont pas capables de prêter à taux fixe sur une durée aussi longue, pensez-vous qu’un particulier ait l’ombre d’une chance ?
Autre citation du banquier “il vaut mieux être propriétaire que locataire à la retraite”.
Et locataire en train de rembourser sa moins value à la banque qui a saisi son logement, c’est mieux ?
“Au portugal on trouve des pret à 50 ans à taux variable”.
Je confirme ! Au portugal on trouve aussi assez peux de logement à louer tellement les gens sont omnubiller par la propriété. Au Portugal, on a aussi tellement persuadé que l’immo ça peut que monter, que les maisons neuves poussent comme des champignons dans la plus totale anarchie. Au portugal, les gens ont aussi plusiseurs carte de crédit une carte pour rembourser les sommes dues sur la première. Et comme chacun le sait le Portugal se porte à merveille économiquement ….
Je ne comprends pas comment on peut se regarder encore en face dans un miroir après avoir sciement prodigué de pareils conseils. A l’entendre c’est évident qu’il est lui même mal à l’aise.
5 avril 2010 à 21:22
Cette attitude qui pousse les gens à s’endetter sur des durées déraisonnables est scandaleuse et contribue à maintenir les prix élevés artigficiellement.Emprunter actuellement à taux variable sur 35/40 ans compte tenu du niveau de prix est tt bonnement suicidaire.Il faut savoir que les banques ne “margent” pas sur les crédits immobiliers et n’ont pas répercuté les premières hausses de taux de la BCE.
Pourquoi ?
Tt bonnement parce que les banquierse font depuis 2003/2004 une guerre effrénée pour récupérer des clients. Eh oui, ce qui les intéresse n’est pas de vous accorder un emprunt mais de récupérer vos autres comptes.
D’où la surenchère sur les durées.
Néanmoins, certaines banques (crédit agricole par exemple) font marche arrière et refusent d’accorder des prêts sur des durées déraisonnables (35 c’est déraisonnable). Pourquoi ? tt simplement parce qu’une banque qui aura offert énormément de crédit à taux bas obère sa capacité de crédit en cas de remontée des taux (l’endettement des banques est en effet très surveillé notamment via des ratios comme le fameux ratio cook) et risuqe de le payer cher. D’où une incitation FORTE pour emprunter à taux variable sur 35 ans.
J’espère sncèrement que de telles banques paieront les pots cassés en cas de retournement et que ce ne seront pas simplement des gens crédules qui épongeront les plâtres !
5 avril 2010 à 22:33
@ Poire
Dans les années 80, il y avait les taux progressifs pour les prets bancaires, les remboursement immo augmentaient chaque année puisque le salaire augmentait aussi avec l’inflation.
Puis vint la rigueur en 1984, plus d’augmentation de salaire et des prets bancaires à renégocier sur une plus longue période.
Maintenant inversons le phénomène avec un pret à 35 ans et un choix entre baisse de salaire et licenciement proposé par l’employeur.
Renégociation du pret à 60 ou 100 ans ?????
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