L’indice PAP est essentiellement parisien, donc faussé

Surpris de voir que la plupart des journalistes reprennent mot pour mot les communiqués de presse et autres chiffres transmis par des acteurs ayant parti pris dans le marché immobilier que sont la FNAIM, PAP, etc… sans prendre réellement le temps de les analyser (et est-ce que l’analyse de leur marchandise faire partie intégrante de leur métier ?, on en doute), voici notre humble analyse de de tous ces chiffres bien trop vagues, ciblés et arrondis.

L’INDICE PAP : à regarder les graphiques de PAP et ceux de la FNAIM, on peut se demander pourquoi l’indice PAP ne décroît pas aussi vite que l’indice FNAIM. L’indice PAP des prix de l’immobilier, réalisé dans les 8 premières agglomérations françaises, est nettement plus ”plat”.
 
Déjà, l’indice PAP est calculé sur les ventes réelles déclarées (compromis), donc il est dépendant de la bonne foi des personnes interrogées ; et l’on sait que les vendeurs auront plutôt tendance par fierté à gonfler leur prix de vente que l’inverse.
 
Mais le plus intéressant c’est qu’il est calculé sur les ventes des 8 premières agglomérations. Soit selon leur communiqué :
- Paris-Ile-de-France : 424 communes (par déduction)
- Aix-Marseille : 37 communes des Bouches-du-Rhône
- Lyon : 101 communes du Rhône et de l’Ain
- Lille : 62 communes du Nord
- Nice Côte d’Azur : 50 communes des Alpes-Maritimes
- Toulouse : 72 communes de la Haute-Garonne
- Bordeaux : 51 communes de la Gironde
- Nantes : 20 communes de la Loire-Atlantique

PAP déclare calculer son indice sur 817 communes représentant 16,293 millions habitants (INSEE).
Si on regarde de plus près, on voit que Paris-IDF représente 424 communes sur les 817, soit 52 % du panel (si on raisonne en nombre de communes).

Mais au regard de la densité des communes de l’IDF, si on veut coller au plus près de la réalité immobilière, il vaut mieux ne pas raisonner en nombre de communes mais en nombre d’habitants ; et là on voit que Paris-IDF représente 71% du panel  avec ses 11,532 millions d’habitants (source INSEE) ! alors qu’au niveau national, Paris-IDF ne représente « que » 18% de la population française (toujours source INSEE)
On saisit donc le poids prépondérant de Paris-IDF dans l’indice PAP et on comprend pourquoi la baisse est si limitée dans l’indice PAP, et pourquoi cet indice paraît aussi éloigné de la réalité du terrain ; la région IDF ayant enclenchée la baisse avec plusieurs mois de retard sur le reste du pays. La hausse y a aussi été beaucoup plus forte ; l’indice PAP s’en retrouve donc artificiellement gonflé en valeur.

Faut-il supprimer cet indice PAP des prix de l’immobilier ?

Lire aussi les commentaires de cet article : MeilleursAgents.com : les prix immobiliers baissent de 1 % à Paris

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