Loading ...Immobilier : acheter ou louer ? un nouveau comparateur
23 février 2009 0:02 - L'invité du jour
Acheter ou louer ? - Je me permets de vous écrire afin de vous demander de m’aider à perfectionner mon application. En effet, suite à une discussion avec un agent immobilier qui m’indiquait qu’il valait mieux acheter que rester locataire et devant son silence lorsque je lui demandais simplement “POURQUOI ?”…
…j’ai décidé de faire mon propre comparateur d’achat ou de location.
Et je cherche l’avis d’internautes avertis sur l’exactitude de mon raisonnement. Est-ce que vous pourriez me donner votre avis sur ce comparateur* (j’améliorerai l’ergonomie plus tard) ? Que votre réponse soit positive ou négative, en tous les cas merci par avance de votre retour.
Voici le principe : Soit je suis locataire, soit je suis propriétaire. Dans les 2 cas, j’ai des dépenses et éventuellement de l’épargne. En partant du principe qu’en devenant propriétaire, je vais augmenter mes dépenses, alors je vais comparer ces dépenses à celles faites en étant locataire et à l’épargne réalisée (épargne qui n’est pas rémunérée).
Un tableau est généré et simule chaque année la vente du bien immobilier. Puis une synthèse indique quelle situation est la plus intéressante : propriétaire ou locataire. –> Pour connaître mon raisonnement, il faut glisser la souris sur les prix de chacune des colonnes et une info-bulle apparaît.
Cordialement, Anthony”
Notre rubrique : Acheter ou louer ?
* le site a été fermé (janvier 2010, nous avons retiré le lien)
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16 février 2009 à 23:46
C’est très bien, la réponse est sans appel, je n’ai pas intérêt à acheter… Pour m’amuser, j’ai fait une simulation avec un apport de 90 % pour un bien à 200.000 €. Et j’ai fait comme si j’avais aussi les frais de notaires. Pour emprunter 20.000 €, je devais lâcher : Le coût total du crédit est de 6 197,11 euros (total des interêts mensuels + assurance D.I.).
allez, testez aussi, anthony attend vos réactions
17 février 2009 à 8:53
Ca a l’air d’être pas mal. Le résultat pour moi est sans appel également, il faut que j’achete ( 330000 euros de bien, loyer de 1100 euros et apport de 120000, 2% d’inflation partout)
Je n’ai pas eu le temps de voir si les interets de l’apport personnel sont pris en compte en positif pour le locataire ?
17 février 2009 à 12:17
Bonjour,
Ce formulaire a réferrence correctement les paramètres a prendre en compte, il faudra peut être rajouter la notion de mise en location du bien, ce qui reste un point important, car en cas de déménagement cela permet de savoir s’il est nécéssaire ou non de revendre.
Cela permet de connaitre avec une certaine exactitude(je trouve que les frais de notaire sont tres élevé et les économies mal calculé) se que couterons les mensualités. Par contre cela ne prends pas en compte les variation du prix des logements. Se qui a l’heure actuel reste la plus important. Je pense qu’il serait donc trés interressant de présenter le résultat pour différent type de prix . e qui permettra aux personne interressé par l’achat de pouvoir définir a partir de quelle prix ou taux cela devient le plus interressant.
M’enfin, il y a quand même quelques petits oublis
1) le calculs des économies me semble pas trés bon, car on ne peut pas dire que tout se qui n’est pas dépensé en loyer = de l’epargne. Je conseille donc de rajouter une case épargne dans le formulaire. Les résultats seront du coup personnalisés.
18 février 2009 à 10:22
Ni l’un Ni l’autre, moi je propose de squater!!!
18 février 2009 à 13:37
TOUS les calculateurs de ce type là sont faux ! PERSONNE ne peut répondre avec certitude à la question “d’un point de vue purement financier, est-ce que je devrais mieux acheter ou louer ?”
Par contre, avec le recul, il est souvent assez facile de trouver quel aurait été le meilleur choix.
C’est pas un calculateur qu’il faut, c’est une boule de cristal.
Il *faut* acheter si :
- on peut se le permettre sans être trop juste en fin de mois.
- les prix sont au plus bas (d’après la FNAIM, c’est maintenant… ok, c’est de l’ironie…)
- on peut louer ou revendre le bien, sans que la valeur du bien soit dépréciée, et à n’importe quel moment.
- on a une situation hyper stable (revenus garantis pour les prochaines décennies, situation matrimoniale et familiale qui ne va pas évoluer de manière imprévue, aucun risque de tomber gravement malade ou handicapé, etc.)
- en plus du remboursement de l’emprunt (capital, et intérêts) et des charges du bien immobilier, on peut mettre des sous de côté pour les mauvais jours ET pour les travaux à venir de l’immeuble, de la maison ou de l’appart.
- on connait à 100% l’état du bien immobilier qu’on achète, les charges travaux qui vont y être nécessaires pendant les prochaines décennies.
- on connait à 100% tout ce qui concerne le voisinage : voisins directs et éloignés, constructions à venir dans les prochaines décennies, évolution de la criminalité ou de l’activité commerciale du quartier, etc.
- etc. etc.
Bien sûr, il faut une boule de cristal pour savoir tout ca. On ne peut jamais être complètement à l’abri d’un grand changement, tel qu’un mariage, un bébé, un licenciement, un divorce, un parent à prendre en charge (l’obligation alimentaire, vous connaissez ?), un accident grave, une mutation professionnelle, une bêtise et un procès, une catastrophe naturelle, un dégat dans l’immeuble, une dépréciation de la qualité de vie dans le voisinage, une crise immobilière particulièrement sévère là où on a son logement, etc. etc.
Quand on est locataire, on peut facilement adapter son logement aux changements de situation, en déménageant.
Je suis moi même propriétaire. La raison pour laquelle je suis devenu propriétaire, c’est que j’avais des revenus qui me permettaient de mettre des sous de côté pour mes vieux jours. J’ai considéré que le meilleur placement, c’était la pierre. En tout cas, en Finlande où j’habite…
La question qui se pose, ce n’est pas exactement “locataire ou propriétaire”, sauf si on peut devenir propriétaire sans faire un emprunt. La *vraie* question, c’est “locataire épargnant ou propriétaire”. Un locataire qui n’a pas assez de sous de côté en fin de mois pour épargner, ce n’est pas la peine qu’il se pose la question de savoir s’il devrait acheter.
Un bien immobilier coute plus cher tous les mois qu’un loyer, parce que c’est un placement, un investissement. C’est un placement qui a l’avantage qu’on en profite physiquement (alors qu’un placement à la banque, c’est que des chiffres), et qui a le désavantage de ne pas être ponctionnable (alors qu’un placement à la banque, on peut en reprendre un petit morceau quand c’est nécessaire).
/Paul
18 février 2009 à 19:50
Un comparateur, tel que celui proposé ne prétend pas être une boule de cristal et vous donner la réponse ultime à toute question (ça on le sait déjà, c’est 42).
C’est un outil d’aide à la décision, et son auteur demande conseil pour qu’il soit le plus juste possible et qu’il aide l’utilisateur dans son choix.
La carte n’est pas le terrain. Mais avoir une carte, ça aide à trouver son chemin sur le terrain.
19 février 2009 à 14:30
Oh la, je peux aussi me la jouer Confucius. Le vieux sage a dit : “Si ta maison a une vue sur la mer, et que cette vue te fait rêver, abandonne ta maison et va vivre sur un bateau.”
En moins métaphorique : quand un locataire se pose la question “locataire ou propriétaire”, que ca ne lui paraît pas hors de portée financière de devenir propriétaire, que les avantages et défauts sont plus ou moins compris, il faut qu’il devienne propriétaire. On ne vit qu’une fois.
L’aspect financier est *relativement* trivial, sauf si on fait une énorme boulette. Exemple d’énormes boulettes qui pèse sur l’aspect financier : s’endetter à 70%, acheter un bien complètement surévalué (ou invendable/inlouable) alors qu’on n’est pas dans une situation “stable”, prendre un prêt à l’américaine qui est à 4% pendant 2 ans et 15% après 2 ans. (c’est un fait, il y a eu des gens assez cons pour prendre de tels prêts, et des banquiers assez véreux pour les proposer ; mais pour ces gens très cons, je pense que le calculateur poussé avec échéancier de remboursement, c’est incompréhensible. Et la personne capable de faire la page php de l’échéancier, elle est clairement à l’abri de commettre une telle boulette)
Pour prendre la décision du point de vue financier, il faut voir les avantages et les défauts en gros. Revenus mensuels en gros, charges mensuelles en gros, travaux prévisibles, durée de l’emprunt, possibilité de revente/location du bien choisi. Si tout ça donne le feu vert (et si le banquier donne aussi son feu vert), ou si ça donne un feu rouge (niveau d’endettement trop élevé, bien introuvable dans le budget…), ce n’est pas trop la peine de pousser la réflexion plus en détail d’un point de vue financier. Dans le calculateur, si on met +2% ou -2% dans l’indice d’évolution des prix de l’immobilier, ça change complètement le résultat. Alors, ce qu’on pifomètre comme indice d’évolution des prix en gros, c’est ça qui doit permettre de se décider si on doit rester locataire ou devenir propriétaire…? D’ailleurs, le calculateur ne marche pas si on met 0% comme indice d’évolution des prix de l’immobilier
J’ai du mettre 0,0001% pour que cette variable ne soit pas prise en compte.
Si on a en gros le feu vert pour l’aspect financier, il faut alors regarder d’autres aspects : capacité en tant que locataire à épargner (un bien immobilier, c’est de l’épargne forcée) et à choisir les bons placements, sentiment de confort à être locataire ou propriétaire, souhait de liberté de mouvement ou souhait d’enracinement, évolution prévisible de la cellule familiale et de la famille plus large (parents, grand-parents…), compatibilité du bien immobilier choisi/recherché avec le confort de vie souhaité dans les prochaines années, volonté de participer à la vie (politique) et à la gestion de l’immeuble ou souhait de ne pas avoir à gérer les soucis de l’immeuble, volonté de passer du temps à s’occuper son bien immobilier (audit, gestion des travaux, gestion financière, retour sur investissement des changements tels que isolation, système de chauffage, réfection de la plomberie, etc…) ou volonté de ne pas avoir à se soucier de la maintenance de l’habitat, etc.
/Paul
22 février 2009 à 11:00
Bonjour et merci pour vos remarques, contributions…
J’ai donc apporté plusieurs ajouts / modifications / explications directement sur le simulateur.
J’ai également mis en ligne un sondage.
Cf : http://fr.ab-annonces.com/comparateur-achat-location-immobilier-2.php
Par contre, j’ai encore une question, est-ce que la colonne 14 donne un renseignement important ? car j’ai un gros doute.
Bonne fin de WE
Anthony
22 février 2009 à 16:47
merci pour ce simulateur: impeccable sauf que j’ai pris peur pour le cout de l’assurance DI: il me semble qu’i y a un gros probleme non ?
ex: emprunt 12000€/15ans -> mensualité 924,14 + 240,00 d’assurance (0,2%) ! soit 1 164,14 au total par mois …
C’est plutot 20€/mois non ?
ouf je vais pouvoir me ruiner!
Pouvez-vous confirmer svp ?
merci d’avance
22 février 2009 à 18:14
12 000€ => c serait pas 120.000 plutôt ?
ou vous parlez de l’assurance ?
22 février 2009 à 18:48
12 000€ => c serait pas 120.000 plutôt ?
c’est bien 120 000 sur 15 ans a 4.6% , excusez-moi.
et sur le tableau c’est la case assurance qui me semble poser un probleme ?
assurance a 0.2% donnerait donc 20€/mois sur 15 ans au lieu de 240€ ?
22 février 2009 à 19:11
Anthony va sûrement te répondre
22 février 2009 à 19:28
Merci paul, c’est précieux tes conseils, pas mes conneries!!
23 février 2009 à 21:27
Ce qui me tue c est le cout total du credit !!! 300 000 E pour 200 000 empruntés sur 30 ans
1 mars 2009 à 12:15
ouhla, bien vu Pat !
Tellement l’erreur était grosse que je ne l’avais pas vue !
Les 240 € auraient dû être annuels et non pas mensuels…
L’erreur est maintenant corrigée.
A thierry, cela change le résultat :
Le coût total du crédit est de 193 754,86 euros (total des interêts mensuels + assurance D.I.)
-> soit 97 % du montant du prêt de 200 000 € sur 30 ans.
(mais, je crois que votre réaction restera la même, non ?)
1 mars 2009 à 12:16
Au fait, qu’est-ce que vous pensez du sondage ?
16 mars 2009 à 14:07
> Au fait, qu’est-ce que vous pensez du sondage ?
———–
J’ai voté
Et toi, est-ce que tu penses que tu vas acheter prochainement, est-ce que tu visites des logements à vendre ?
Comme j’ai écrit : “Si ta maison a une vue sur la mer, et que cette vue te fait rêver, abandonne ta maison et va vivre sur un bateau.” Cependant, je pense qu’il y a une grosse bulle immobilière en France, et qu’on n’est qu’au début du dégonflement de la baudruche. Sauf gros coup de cœur, il est sans doute plus sage financièrement d’attendre, même si on peut se permettre d’acheter dès aujourd’hui un bien qu’on juge satisfaisant.
/Paul
16 mars 2009 à 14:16
Je n’ai pas pu voter car ton ta liste une manque une case :
j’ai du acheter ne pouvant pas louer un logement
J’ai vendu suite à une mutation il y a des années et depuis je suis locataire.
13 février 2011 à 18:21
Bonjour,
Pour info, je vois que le lien vers http://fr.ab-annonces.com/comparateur-achat-location-immobilier.php envoit maintenant vers http://www.le-mirador-des-prix.com/pouvoir-d-achat/comparateur-achat-location-immobilier-1.php
++
Sandrine
15 février 2011 à 9:26
Et sinon si tu veux pas perdre trop de temps tu prend un simulateur existant depuis longtemps :
http://www.le-buzz-immobilier.com/2009/05/acheter-ou-louer-loutil-de-simulation-dasi77-001575
Et oui Asi77 a un simulateur qui marche depuis le 10/04/2008 alors pourquoi tenté de ré-inventer la poudre ;-))